Florian Schreier hat uns einen redaktionellen Beitrag geschickt, den wir gerne zeitnah veröffentlichen.
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birsfälder.li Redaktion
Fünfzig auf fünfzig Meter misst die Parzelle 707. Für diese kleine Fläche an der Rheinfelderstrasse gibt es einen eigenen Quartierplan, der an der Gemeindeversammlung vom Dezember diskutiert wird.
Interessant ist dieser Quartierplan Rheinfelderstrasse/Wartenbergstrasse, weil er der erste seiner Art ist, zumindest seit Stadtentwicklung ein Begriff in Birsfelden ist. Dieses Areal wird übrigens im Stadtentwicklungskonzept STEK erwähnt, aber in der Vorlage für die Gemeindeversammlung fehlt dieser Bezug.
Ein Tankstellenshop mit einigen Parkplätzen kommt in das Erdgeschoss, eine grössere Überbauung auf das Grundstück. Der neue Quartierplan ermöglicht dies. Doch ich frage mich, ob wir überhaupt noch mehr Tankstellenshops brauchen und Birsfelden das Shoppingcenter für motorisierte Feiertagtskunden werden soll.
Der Quartierplan für diese einzelne Parzelle ermöglicht es dem Grundbesitzer auch, deutlich mehr zu bauen, als gemäss Zonenplan erlaubt wäre. Wären dort eigentlich nur drei Geschosse möglich, so sind es dank dem Quartierplan vier. Ursprünglich waren sogar fünf eingereicht worden, wobei dies eine Taktik gewesen war, um nun bei immer noch vier Stockwerke zu bekommen.
Sobald solche Ausnahmen gemacht werden, sehen sich andere benachteiligt. Das hier gewählte Vorgehen des Gemeinderats lädt andere Grundeigentümer geradezu ein, sich mit ähnlichen Projekten, die ebenfalls keinen städtebaulichen Nutzen haben, zu bewerben. Dabei gäbe es bereits jetzt weitere Grundstücke an der Rheinfelderstrasse, die besser genutzt werden könnten.
Weil Quartierpläne für Quartiere und nicht für Parzellen gemacht werden müssen, weil wir nicht einfach ein Grundstück vergolden wollen, weil der Zusammenhang mit der Stadtentwicklung fehlt. Deshalb lehne ich den Quartierplan an der Gemeindeversammlung vom 11. Dezember ab.
Florian Schreier
Franz Büchler
Nov. 21, 2017
Danke, lieber Florian. Du sprichst mir aus der Seele …
Ich werden noch einen Kommentar anhängen, aber ich muss zuerst noch etwas in den STEK/STEP-Unterlagen wühlen!
Franz Büchler
Nov. 21, 2017
Den möchte ich kennen, der die ganzen 309 Seiten Informationen und Erläuterungen für die kommende Gemeindeversammlung gelesen hat.
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Vor allem auch die rund 100 Seiten zur Veränderung eines Quartierplans. Tatsächlich: Ein Quartierplan für ein einzelnes Gebäude ist schon etwas absonderlich.
Doch vergessen wir nicht (STEK):
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»Die Ortszugänge einer Gemeinde haben für den Auftritt nach aussen einen besonderen Stellenwert. In Birsfelden sind folgende Ortszugänge von Interesse:
• Scheuerrain (Rheinfelderstrasse)«
Oder:
»Auch aufgrund des unmittelbaren Bezugs zum Ortszugang Scheuerrain ist auf eine erhöhte architektonische Qualität der Überbauung hinzuwirken.«
Oder:
»Städtebauliche Akzente dienen einer wahrnehmbaren Strukturierung des städtischen Gefüges. Zudem erleichtern sie häufig die Orientierung. Daher ist zu erwägen, ausgewählte Schnittstellen wie besondere Kreuzungen, Platzsituationen, Start- bzw. Endpunkte wichtiger Verbindungen baulich zu betonen. Dafür sind hochwertige Projekte mit positiver Ausstrahlung – insbesondere auch auf die Aussenwahrnehmung – vorzusehen.«
Oder:
»Entlang der wichtigen und übergeordneten Strassen sind unterschiedliche Charaktere festzustellen. Diese haben besonderen Einfluss auf die Aussenwahrnehmung und das Image einer Gemeinde.«
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Hmmm, habe ich erhöhte architektonische Qualität, hochwertige Projekte mit positiver Ausstrahlung, etc. gelesen?
Ein Tankstellenshop als Erhöhung der Qualität des Eingangsportals zu Birsfelden? Ein etwas abgestufter Wohnblock, damit das Höherbauen legitimiert ist?
Wenn ich im STEK-Schlussbericht weiter lese »Auf Basis eines entsprechenden Qualitätsnachweises kann eine allfällige Sondernutzung erwogen werden.«, frage ich mich, ob mit diesem Gebäude der Qualitätsnachweis wirklich erbracht wurde …
Da gäbe es wohl Orte, wo ein neuer Quartierplan angebrachter gewesen wäre, siehe
https://www.birsfaelder.li/wp/politik/abgekuehlter-hotspot/
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Oder anders gefragt: STEK und STEP für die Katz?
Sorry Katzen, für euch nicht böse gemeint …
hasira
Nov. 21, 2017
Von Schweizerhalle her kommend, hat doch das Portal zu Birsfelden schon genügend Qualitäten:
Rechts der hölzerne Frank-Gehry-Turm und links das Dauer-Super-Lotto-Lokal.
Meury Christoph
Nov. 21, 2017
Die Frage ist, ob eine Zonenplanänderung opportun ist. Es ist der Investor, der über Sinn oder Unsinn eines weiteren Tankstellenshops befindet. Das ist eigentlich nicht die Aufgabe der Gemeindeversammlung.
Die Aufwertung des Areal durch eine höhere Nutzung ist grundsätzlich begrüssenswert. Durch die Mehrwertabgabe (rund 20% des neu geschaffenen Mehrwertes) wird die Gemeinde ebenfalls von der Aufwertung profitieren.
Durch die Baugeschosserweiterung werden vermutlich zusätzliche BewohnerInnen = SteuerzahlerInnen einziehen. Auch dies wird die Gemeindekasse zusätzlich positiv beeinflussen.
Die negative Einwohnerbilanz (rückläufige Einwohnerzahlen) kann man nur stoppen, wenn man zusätzlichen Wohnraum zur Verfügung stellt. Oder welche Alternativen schlägt Florian Schreier vor?
florian
Nov. 21, 2017
Lieber Christoph
Natürlich beurteilt die GV nicht den Tankstellenshop, aber eben das Projekt. Und irgendwie bietet dieses für die Ausnahme, die wir gewähren, deutlich zu wenig.
Viele sprechen von Aufwertung und dass das Projekt ja besser sei, als der jetzige Zustand. Einverstanden, aber eine W3-konforme Überbauung wäre das auch. Hier wird eine falsche Dichotomie erschaffen.
Der Investor wollte gestern an der Sitzung der Gemeindekommission nicht sagen, wieso eine W3-Lösung nicht in Frage kam. Laut GP Hiltmann war er natürlich glücklich, dass die Gemeinde auf ihn zukam.
Franz Büchler
Nov. 21, 2017
Soviel ich weiss, kennt nur der Kanton eine Mehrwertabgabe, davon hat die Gemeinde Birsfelden nichts.
Die Gemeinde Birsfelden tut aber gut daran eine Mehrwertabgabe einzuführen, wenn es zur Praxis wird, dass jeder Neubau “aufgezont” wird …
Meury Christoph
Nov. 21, 2017
Natürlich können Gemeinden Mehrwertabgaben einfordern. Für viele Gemeinden wird das ein gutes Geschäft. Christof Hiltmann fragen!
Franz Büchler
Nov. 21, 2017
Die im Quartierplanvertrag (Punkt 8 der Erläuterungen) erwähnte teilweise Abschöpfung des Mehrwerts durch Infrastrukturbeiträge ist keine gesetzlich geregelte Mehrwertabgabe wie sie z.B. Münchenstein einführt.
So viel ich weiss.
Meury Christoph
Nov. 21, 2017
Lieber Florian
Deine Bedenken in Ehren, aber welche Nutzung könnte im Sockelgeschoss und an einer viel befahrenen Strasse sinnvoll sein? Wohnungen wohl eher nicht. Also? Sind Büros eine höherwertige Nutzung als ein Tankstellenshop? Etliche Ladenlokale stehen in Birsfelden leer. Ergo wird der Investor eine Nutzung planen von welcher er überzeugt ist, dass es dafür auch ein Bedürfnis, sprich Markt, gibt.
christof hiltmann
Nov. 22, 2017
Guten Tag
ich werde mich nicht inhaltlich zum konkreten QP äussern. Dazu wird der Gemeinderat an der GVS Stellung nehmen. Es ist mir jedoch ein Anliegen, das Thema ‘Mehrwertabgabe’ zu erläutern. Der GR hat vor 2 Jahren einen Beschluss gefasst, wonach ‘Mehrwerte’ bei Sondernutzungsverfahren (QP) durch die Gemeinde in Form einer ‘Infrastrukturabgabe’ anhand einer privatrechtlichen Vereinbarung mit dem Grundeigentümer abgeschöpft werden. Die Abgabe berechnet sich vereinfacht dargestellt wie folgt: [(max. Nutzung der Parzelle vor QP in m2) / (Max. Nutzung der Parzelle nach QP in m2) * (Landwert der Parzelle vor QP)] — [ (Landwert der Parzelle vor QP)] = Mehrwert. Davon schöpft die Gemeinde 1/3 ab = Infrastrukturabgabe. Von der Infrastrukturabgabe kann der Grundeigentümer Planungsaufwendungen (gedeckelt) und Altlastensanierungskosten (gedeckelt) abziehen. Was dies für den vorliegenden QP bedeutet, wird der GR an der GVS erläutern. Ich hoffe, damit diesbezüglich etwas mehr Klarheit geschaffen zu haben.
Freundliche Grüsse, Christof Hiltmann, Gemeindepräsident Birsfelden
christof hiltmann
Nov. 22, 2017
Entschuldigung. Die Formel beinhaltete einen Fehler. Hier die richtige: [(max. Nutzung der Parzelle NACH QP in m2) / (Max. Nutzung der Parzelle VOR QP in m2) * (Landwert der Parzelle vor QP)] — [ (Landwert der Parzelle vor QP)] = Mehrwert
Franz Büchler
Nov. 22, 2017
Dankeschön.