Geldflüsse und verschwiegene Subventionierungspraxis

Wir geben es unum­wun­den zu, die Wirt­schaft­lich­keit und die effek­ti­ven Finanz­strö­me rund um den Birs­fel­der Hafen zu eru­ie­ren, ist eine Her­ku­les­ar­beit. Weder der Rechen­schafts­be­richt der SRH, noch die ange­for­der­ten Aus­künf­te bei der SRH füh­ren zu Klar­heit und ein­seh­ba­rer Trans­pa­renz. Wir haben immer wie­der nach­ge­fragt und woll­ten dif­fe­ren­zier­te Infor­ma­tio­nen. Dabei sind wir auf ein Art Omer­tà gestos­sen, wel­che nicht nach­voll­zieh­bar ist. Sogar die Flä­chen­er­he­bung über den eigent­li­chen Hafen­pe­ri­me­ter und die ent­spre­chen­den Bau­rechts­fel­der ist ein schwie­rig zu lüf­ten­des Geheimnis.
Woll­te man die ent­spre­chen­den Bau­rechts­zin­sen eru­ie­ren, ist das Staats­ge­heim­nis per­fekt. Nicht­ein­mal der Kan­ton führt Buch, oder erhebt eine ein­seh­ba­re Sta­tis­tik über den Han­del von Indus­trie- und Gewer­beland. Auch nicht über die rie­si­gen Hafen­area­le. Im kras­sen Gegen­satz dazu wird der Markt von Bau­land für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser klit­ze­klein, sepa­riert nach Gemein­de und Güte der Par­zel­le, erfasst und ist für Jedermann/Jedefrau im Inter­net ein­seh­bar. Die­se Pra­xis wirft Fra­gen auf. Ins­be­son­de­re, wenn der Kan­ton an die­sem Markt, mit ent­spre­chen­den Bau­rech­ten und Län­de­rei­en in gros­sem Umfang, betei­ligt ist.

Der Markt mit Gewer­be- und Indus­trie­land bewegt sich in einer undurch­sich­ti­gen Bla­se und ent­zieht sich der öffent­li­chen Einsehbarkeit. 
Wenn wir davon aus­ge­hen, dass das Land letzt­lich den Bür­ge­rIn­nen gehört und mit der Nutz­nies­sung staat­li­che Dienst­leis­tun­gen finan­ziert wer­den (d.h. die Ein­nah­men bud­get­re­le­vant sind), ist höchs­te Ver­schwie­gen­heit als Kom­mu­ni­ka­ti­ons­pra­xis mehr als stos­send. Dies auch, weil die ent­spre­chen­den Vor­gän­ge den par­la­men­ta­ri­schen Zugrif­fen ent­zo­gen sind.  Das ist das erspriess­li­che Feld für eine ergie­bi­ge Ami­go-Wirt­schaft und daher unwür­dig und nicht akzeptierbar.

»Die Schwei­ze­ri­schen Rhein­hä­fen sind eine Anstalt öffent­li­chen Rechts im Besitz der Kan­to­ne Basel-Land­schaft und Basel-Stadt, die drei Hafen­tei­le ent­lang des Rheins bewirt­schaf­tet. Die­se Bin­nen­hä­fen stel­len die wich­tigs­te Dreh­schei­be des Im- und Exports der Schweiz dar.«

Merk­wür­dig­kei­ten in der Pra­xis: Im Rhein­ha­fen­ge­setz vom 30. März 1992 fin­den wir u.a. einen Pas­sus zu den Bau­rechts­zin­sen. »Der Bau­rechts­zins soll jenen für ver­gleich­ba­res Indus­trie­are­al nicht über­schrei­ten.« Das heisst im Klar­text: Die Bau­rechts­zin­sen dür­fen nicht teu­rer sein, aber sie dür­fen belie­big viel bil­li­ger sein, als ver­gleich­ba­re Area­le. Zah­len wer­den geflis­sent­lich kei­ne genannt. Es wird auch kei­ne Band­brei­te der mög­li­chen Bau­rechts­zin­sen genannt. Der­mas­sen offe­ne und dif­fu­se For­mu­lie­run­gen ste­hen sehr schräg in der Land­schaft und haben mit markt­wirt­schaft­li­chen Über­le­gun­gen wenig gemein.
Ange­mes­sen wäre ein kla­rer Grund­satz: Die SRH ist gehal­ten markt­üb­li­che Bau­rechts­zin­sen zu ver­lan­gen. Der Kan­ton muss ein Inter­es­se haben einen opti­ma­len Gewinn zu erwirt­schaf­ten. Es kann kei­nes­falls im Inter­es­se der All­ge­mein­heit sein, dass der Staat und stell­ver­tre­tend die SRH mit Dum­ping­prei­sen in den Markt ein­greift und damit pri­va­te Anbie­ter grund­los kon­kur­ren­ziert, respek­ti­ve unterbietet.

In der Beant­wor­tung einer Moti­on von Jürg Wie­demann aus dem Jahr 2018 nimmt die Regie­rung Stel­lung und negiert dabei den von Wie­demann skiz­zier­ten Bau­rechts­zins von CHF 5.27 / m². Die Regie­rung moniert in ihrer Ant­wort, dass die Bau­rechts­zin­sen der SRH um das Vier- bis Fünf­fa­che höher lie­gen als die Moti­on behaup­tet. Nennt aber expli­zit kei­ne Zah­len. Wir haben nach­ge­rech­net und kom­men zu einem völ­lig ande­ren Ergebnis.

Die Flä­che des Auha­fens in Mut­tenz beträgt, gemäss Web­site: 458’136 m² (nach Abzug der Infra­struk­tur­flä­chen: Bahn & Stras­sen), kann man rech­ne­risch von einer Flä­che von 400’000 m² aus­ge­hen, wel­che im Bau­recht abge­ge­ben wer­den. Die SRH kas­siert dafür einen Bau­rechts­zins X, den wir nicht ken­nen dürfen.
Bei­de Hafen­area­le zusam­men (Mut­tenz & Birs­fel­den) erge­ben eine Flä­che von: 715’369 m². In Birs­fel­den gehört dem Kan­ton Basel­land­schaft eine Flä­che von 315’369 m².
Dafür bekommt Basel­land von der SRH eine Aus­schüt­tung (2018) von 5’064’000.- CHF. Die­ser Betrag ist was­ser­dicht, er kann dem Rechen­schafts­be­richt (2018) der SRH ent­nom­men werden.
Dies ergä­be einen Bau­rechts­zins von 7.07 CHF/m² p.a.
PS.: Ver­mut­lich ist der effek­ti­ve Bau­rechts­zins im Basel­land ten­den­zi­ell tie­fer, da in Basel-Stadt mit dem Hafen eine höhe­re Wert­schöp­fung erzielt wer­den kann und der Bas­ler Hafen bereits seit jeher dich­ter und inten­si­ver genutzt wird.

Was wir auch wissen:
Umschlags‑, Lage­rungs- und Logis­tik­flä­chen sind noto­risch flä­chen­in­ten­siv und wei­sen erst noch eine gerin­ge Wert­schöp­fung auf.
Das erklärt die fol­gen­den Zah­len für Bau­rechts­zin­sen, die uns ein bekann­ter und erfah­re­ner Spe­zia­list für die Beur­tei­lung von Indus­trie- und Gewer­be­lie­gen­schaf­ten zur Ver­fü­gung gestellt hat (alle Zah­len­an­ga­ben als BR-Zins in CHF/pa je m² Land-/Par­zel­len­flä­che):

Obe­res Basel­land CHF 5
Bättwil/SO CHF 10 – 22
Reinach/Kägen CHF 22 – 38
Drei­spitz CHF 39 – 45
Klein­hü­nin­ger Hafen CHF 21
Birs­fel­der Hafen CHF 22 – 23

Wie wer­den Bau­rechts­zin­sen festgelegt?
Grund­sätz­lich soll­te es ein Geben und Neh­men sein zwi­schen Land­eigen­tum (Bau­rechts­ge­be­rin) und Land­nut­zung (Bau­rechts­neh­me­rin).
Dafür wur­de in unse­rer Regi­on ein «part­ner­schaft­li­ches Bau­rechts­ver­trags­mo­dell» ent­wi­ckelt, bei dem ver­sucht wird über die Jah­re die bei­den Inter­es­sen auszutarieren.
Grund­sätz­lich soll­te ein Bau­rechts­zins nur einen Teil der auf dem Land mög­li­chen Nut­zung (bzw. des­sen Ertrag) aus­ma­chen. Viel­fach machen die­se Antei­le 10 bis 35 % aus, wobei die tie­fe­ren Ansät­ze im Bereich von Gewer­be, Indus­trie, Logis­tik, Lage­rung und Umschlag sowie Sport zu fin­den sind und die höhe­ren Ansät­ze im Wohn­bau von Städ­ten (dann muss aber eine sehr hohe Aus­nüt­zung von 100 – 250 % vorliegen).

Fazit:
Wir stel­len fest, dass der Kan­ton Basel-Land­schaft mit den bei­den Indus­trie­area­len das Drei­fa­che, näm­lich rund 21 Mio. erwirt­schaf­ten könnte. 
D.h. seit Jah­ren ver­schenkt der Kan­ton Geld. Effek­tiv ver­zich­tet BL aktu­ell auf jähr­lich rund 14 Mio. Franken. 
Dabei umgeht der Kan­ton die demo­kra­ti­schen Pro­zes­se und dele­giert das Geschäft mit den Bau­rech­ten an die SRH. 

Wir fra­gen zum Schluss beschei­den: Kann sich der Kan­ton Basel-Land­schaft sol­che Geschen­ke an die Wirt­schaft leis­ten? Reicht es nicht, dass die Unter­neh­mens­steu­ern in den letz­ten Jah­ren lau­fend gesenkt wurden?

Und zu guter Letzt noch ein­mal: Wo blei­ben die Inter­es­sen der Gemein­de Birsfelden?

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