Jedem seinen Quartierplan, jedem seinen Tankstellenshop

Flo­ri­an Schrei­er hat uns einen redak­tio­nel­len Bei­trag geschickt, den wir ger­ne zeit­nah veröffentlichen.
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birsfälder.li Redak­ti­on

Fünf­zig auf fünf­zig Meter misst die Par­zel­le 707. Für die­se klei­ne Flä­che an der Rhein­fel­d­er­stras­se gibt es einen eige­nen Quar­tier­plan, der an der Gemein­de­ver­samm­lung vom Dezem­ber dis­ku­tiert wird.
Inter­es­sant ist die­ser Quar­tier­plan Rheinfelderstrasse/Wartenbergstrasse, weil er der ers­te sei­ner Art ist, zumin­dest seit Stadt­ent­wick­lung ein Begriff in Birs­fel­den ist. Die­ses Are­al wird übri­gens im Stadt­ent­wick­lungs­kon­zept STEK erwähnt, aber in der Vor­la­ge für die Gemein­de­ver­samm­lung fehlt die­ser Bezug.
Ein Tank­stel­len­shop mit eini­gen Park­plät­zen kommt in das Erd­ge­schoss, eine grös­se­re Über­bau­ung auf das Grund­stück. Der neue Quar­tier­plan ermög­licht dies. Doch ich fra­ge mich, ob wir über­haupt noch mehr Tank­stel­len­shops brau­chen und Birs­fel­den das Shop­ping­cen­ter für moto­ri­sier­te Fei­er­tagts­kun­den wer­den soll.
Der Quar­tier­plan für die­se ein­zel­ne Par­zel­le ermög­licht es dem Grund­be­sit­zer auch, deut­lich mehr zu bau­en, als gemäss Zonen­plan erlaubt wäre. Wären dort eigent­lich nur drei Geschos­se mög­lich, so sind es dank dem Quar­tier­plan vier. Ursprüng­lich waren sogar fünf ein­ge­reicht wor­den, wobei dies eine Tak­tik gewe­sen war, um nun bei immer noch vier Stock­wer­ke zu bekommen.
Sobald sol­che Aus­nah­men gemacht wer­den, sehen sich ande­re benach­tei­ligt. Das hier gewähl­te Vor­ge­hen des Gemein­de­rats lädt ande­re Grund­ei­gen­tü­mer gera­de­zu ein, sich mit ähn­li­chen Pro­jek­ten, die eben­falls kei­nen städ­te­bau­li­chen Nut­zen haben, zu bewer­ben. Dabei gäbe es bereits jetzt wei­te­re Grund­stü­cke an der Rhein­fel­d­er­stras­se, die bes­ser genutzt wer­den könnten.
Weil Quar­tier­plä­ne für Quar­tie­re und nicht für Par­zel­len gemacht wer­den müs­sen, weil wir nicht ein­fach ein Grund­stück ver­gol­den wol­len, weil der Zusam­men­hang mit der Stadt­ent­wick­lung fehlt. Des­halb leh­ne ich den Quar­tier­plan an der Gemein­de­ver­samm­lung vom 11. Dezem­ber ab.

Flo­ri­an Schreier

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12 Kommentare

Kommentiere

  • Franz Büchler Antworten

    Nov 21, 2017

    Dan­ke, lie­ber Flo­ri­an. Du sprichst mir aus der Seele …
    Ich wer­den noch einen Kom­men­tar anhän­gen, aber ich muss zuerst noch etwas in den STE­K/STEP-Unter­la­gen wühlen!

  • Franz Büchler Antworten

    Nov 21, 2017

    Den möch­te ich ken­nen, der die gan­zen 309 Sei­ten Infor­ma­tio­nen und Erläu­te­run­gen für die kom­men­de Gemein­de­ver­samm­lung gele­sen hat.
    .
    Vor allem auch die rund 100 Sei­ten zur Ver­än­de­rung eines Quar­tier­plans. Tat­säch­lich: Ein Quar­tier­plan für ein ein­zel­nes Gebäu­de ist schon etwas absonderlich.
    Doch ver­ges­sen wir nicht (STEK):
    .
    »Die Orts­zu­gän­ge einer Gemein­de haben für den Auf­tritt nach aus­sen einen beson­de­ren Stel­len­wert. In Birs­fel­den sind fol­gen­de Orts­zu­gän­ge von Interesse:
    • Scheu­er­rain (Rhein­fel­d­er­stras­se)«
    Oder:
    »Auch auf­grund des unmit­tel­ba­ren Bezugs zum Orts­zu­gang Scheu­er­rain ist auf eine erhöh­te archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät der Über­bau­ung hinzuwirken.«
    Oder:
    »Städ­te­bau­li­che Akzen­te die­nen einer wahr­nehm­ba­ren Struk­tu­rie­rung des städ­ti­schen Gefüges. Zudem erleich­tern sie häu­fig die Ori­en­tie­rung. Daher ist zu erwä­gen, aus­ge­wähl­te Schnitt­stel­len wie beson­de­re Kreu­zun­gen, Platz­si­tua­tio­nen, Start- bzw. End­punk­te wich­ti­ger Ver­bin­dun­gen bau­lich zu beto­nen. Dafür sind hoch­wer­ti­ge Pro­jek­te mit posi­ti­ver Aus­strah­lung – ins­be­son­de­re auch auf die Aus­sen­wahr­neh­mung – vorzusehen.«
    Oder:
    »Ent­lang der wich­ti­gen und übergeordneten Stras­sen sind unter­schied­li­che Cha­rak­te­re fest­zu­stel­len. Die­se haben beson­de­ren Ein­fluss auf die Aus­sen­wahr­neh­mung und das Image einer Gemeinde.«
    .
    Hmmm, habe ich erhöh­te archi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät, hoch­wer­ti­ge Pro­jek­te mit posi­ti­ver Aus­strah­lung, etc. gelesen?
    Ein Tank­stel­len­shop als Erhö­hung der Qua­li­tät des Ein­gangs­por­tals zu Birs­fel­den? Ein etwas abge­stuf­ter Wohn­block, damit das Höher­bau­en legi­ti­miert ist?
    Wenn ich im STEK-Schluss­be­richt wei­ter lese »Auf Basis eines ent­spre­chen­den Qua­li­täts­nach­wei­ses kann eine all­fäl­li­ge Son­der­nut­zung erwo­gen wer­den.«, fra­ge ich mich, ob mit die­sem Gebäu­de der Qua­li­täts­nach­weis wirk­lich erbracht wurde …
    Da gäbe es wohl Orte, wo ein neu­er Quar­tier­plan ange­brach­ter gewe­sen wäre, siehe
    http://www.birsfaelder.li/wp/politik/abgekuehlter-hotspot/
    .
    Oder anders gefragt: STEK und STEP für die Katz?
    Sor­ry Kat­zen, für euch nicht böse gemeint …

  • hasira Antworten

    Nov 21, 2017

    Von Schwei­zer­hal­le her kom­mend, hat doch das Por­tal zu Birs­fel­den schon genü­gend Qualitäten:
    Rechts der höl­zer­ne Frank-Gehry-Turm und links das Dauer-Super-Lotto-Lokal.

  • Meury Christoph Antworten

    Nov 21, 2017

    Die Fra­ge ist, ob eine Zonen­plan­än­de­rung oppor­tun ist. Es ist der Inves­tor, der über Sinn oder Unsinn eines wei­te­ren Tank­stel­len­shops befin­det. Das ist eigent­lich nicht die Auf­ga­be der Gemeindeversammlung. 

    Die Auf­wer­tung des Are­al durch eine höhe­re Nut­zung ist grund­sätz­lich begrüs­sens­wert. Durch die Mehr­wert­ab­ga­be (rund 20% des neu geschaf­fe­nen Mehr­wer­tes) wird die Gemein­de eben­falls von der Auf­wer­tung profitieren.
    Durch die Bau­ge­schos­serwei­te­rung wer­den ver­mut­lich zusätz­li­che Bewoh­ne­rIn­nen = Steu­er­zah­le­rIn­nen ein­zie­hen. Auch dies wird die Gemein­de­kas­se zusätz­lich posi­tiv beeinflussen. 

    Die nega­ti­ve Ein­woh­ner­bi­lanz (rück­läu­fi­ge Ein­woh­ner­zah­len) kann man nur stop­pen, wenn man zusätz­li­chen Wohn­raum zur Ver­fü­gung stellt. Oder wel­che Alter­na­ti­ven schlägt Flo­ri­an Schrei­er vor?

    • florian Antworten

      Nov 21, 2017

      Lie­ber Christoph
      Natür­lich beur­teilt die GV nicht den Tank­stel­len­shop, aber eben das Pro­jekt. Und irgend­wie bie­tet die­ses für die Aus­nah­me, die wir gewäh­ren, deut­lich zu wenig.

      Vie­le spre­chen von Auf­wer­tung und dass das Pro­jekt ja bes­ser sei, als der jet­zi­ge Zustand. Ein­ver­stan­den, aber eine W3-kon­for­me Über­bau­ung wäre das auch. Hier wird eine fal­sche Dicho­to­mie erschaffen. 

      Der Inves­tor woll­te ges­tern an der Sit­zung der Gemein­de­kom­mis­si­on nicht sagen, wie­so eine W3-Lösung nicht in Fra­ge kam. Laut GP Hilt­mann war er natür­lich glück­lich, dass die Gemein­de auf ihn zukam.

    • Franz Büchler Antworten

      Nov 21, 2017

      Soviel ich weiss, kennt nur der Kan­ton eine Mehr­wert­ab­ga­be, davon hat die Gemein­de Birs­fel­den nichts.
      Die Gemein­de Birs­fel­den tut aber gut dar­an eine Mehr­wert­ab­ga­be ein­zu­füh­ren, wenn es zur Pra­xis wird, dass jeder Neu­bau “auf­ge­zont” wird …

  • Meury Christoph Antworten

    Nov 21, 2017

    Natür­lich kön­nen Gemein­den Mehr­wert­ab­ga­ben ein­for­dern. Für vie­le Gemein­den wird das ein gutes Geschäft. Chris­tof Hilt­mann fragen!

    • Franz Büchler Antworten

      Nov 21, 2017

      Die im Quar­tier­plan­ver­trag (Punkt 8 der Erläu­te­run­gen) erwähn­te teil­wei­se Abschöp­fung des Mehr­werts durch Infra­struk­tur­bei­trä­ge ist kei­ne gesetz­lich gere­gel­te Mehr­wert­ab­ga­be wie sie z.B. Mün­chen­stein einführt.
      So viel ich weiss.

  • Meury Christoph Antworten

    Nov 21, 2017

    Lie­ber Florian

    Dei­ne Beden­ken in Ehren, aber wel­che Nut­zung könn­te im Sockel­ge­schoss und an einer viel befah­re­nen Stras­se sinn­voll sein? Woh­nun­gen wohl eher nicht. Also? Sind Büros eine höher­wer­ti­ge Nut­zung als ein Tank­stel­len­shop? Etli­che Laden­lo­ka­le ste­hen in Birs­fel­den leer. Ergo wird der Inves­tor eine Nut­zung pla­nen von wel­cher er über­zeugt ist, dass es dafür auch ein Bedürf­nis, sprich Markt, gibt.

  • christof hiltmann Antworten

    Nov 22, 2017

    Guten Tag
    ich wer­de mich nicht inhalt­lich zum kon­kre­ten QP äus­sern. Dazu wird der Gemein­de­rat an der GVS Stel­lung neh­men. Es ist mir jedoch ein Anlie­gen, das The­ma ‘Mehr­wert­ab­ga­be’ zu erläu­tern. Der GR hat vor 2 Jah­ren einen Beschluss gefasst, wonach ‘Mehr­wer­te’ bei Son­der­nut­zungs­ver­fah­ren (QP) durch die Gemein­de in Form einer ‘Infra­struk­tur­ab­ga­be’ anhand einer pri­vat­recht­li­chen Ver­ein­ba­rung mit dem Grund­ei­gen­tü­mer abge­schöpft wer­den. Die Abga­be berech­net sich ver­ein­facht dar­ge­stellt wie folgt: [(max. Nut­zung der Par­zel­le vor QP in m2) / (Max. Nut­zung der Par­zel­le nach QP in m2) * (Land­wert der Par­zel­le vor QP)] — [ (Land­wert der Par­zel­le vor QP)] = Mehr­wert. Davon schöpft die Gemein­de 1/3 ab = Infra­struk­tur­ab­ga­be. Von der Infra­struk­tur­ab­ga­be kann der Grund­ei­gen­tü­mer Pla­nungs­auf­wen­dun­gen (gede­ckelt) und Alt­las­ten­sa­nie­rungs­kos­ten (gede­ckelt) abzie­hen. Was dies für den vor­lie­gen­den QP bedeu­tet, wird der GR an der GVS erläu­tern. Ich hof­fe, damit dies­be­züg­lich etwas mehr Klar­heit geschaf­fen zu haben.
    Freund­li­che Grüs­se, Chris­tof Hilt­mann, Gemein­de­prä­si­dent Birsfelden

  • christof hiltmann Antworten

    Nov 22, 2017

    Ent­schul­di­gung. Die For­mel beinhal­te­te einen Feh­ler. Hier die rich­ti­ge: [(max. Nut­zung der Par­zelle NACH QP in m2) / (Max. Nut­zung der Par­zelle VOR QP in m2) * (Land­wert der Par­zelle vor QP)] — [ (Land­wert der Par­zelle vor QP)] = Mehrwert

    • Franz Büchler Antworten

      Nov 22, 2017

      Dan­ke­schön.

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